Расселение как инструмент создания строительной площадки

Александр Саржан

Адвокат, управляющий партнер инвестиционной компании «FINTEK».

Добрый день, Александр! Спасибо, что согласились ответить на наши вопросы. Расскажите, пожалуйста, как изначально развивалась компания «FINTEK», с чего Вы начинали? 

Добрый день! Спасибо, что пригласили. Инвестиционная компания «FINTEK» основана в 2004 году и изначально развивалась как юридическая фирма. Основным направлением в нашей работе была и остается помощь и решение вопросов, связанных с проблемной недвижимостью. Со временем, накапливая опыт и наблюдая большой спрос в уверенном инвесторе, мы решили реорганизовать компанию из юридической в инвестиционную сохранив команду адвокатов. Так появилась инвестиционная компания «FINTEK», которая на данный момент осуществляет прямые инвестиции в недвижимость.

Скажите, пожалуйста, какая главная особенность или отличие вашей компании от других? 

Одним из главных наших отличий является то, что мы покупаем права на неоформленную и проблемную недвижимость, инвестируем в нее собственные средства и параллельно предоставляем юридическую помощь в решении самых сложных правовых конфликтов, связанных с недвижимостью.

Скоро пройдет четвертый международный Realty Summit 2021 и тема, с которой «FINTEK», будет выступать, звучит так: «Расселение как инструмент создания строительной площадки». 

Да, все верно. 

Что послужило поводом для выбора данной темы? 

Мы остановились на выборе этой темы, так как строительный рынок является одним из самых динамичных. На сегодня в Одессе более 150 активных строительных площадок и это привело к тому, что в самом городе свободных площадок почти не осталось, и все чаще строительные компании вынуждены осваивать пригород Одессы. При этом, анализ данных по площади аварийного и ветхого жилья в регионах, проведенного «ЛИГАБизнесИнформ» в январе 2021 года, показывает, что в Украине насчитывается 3 317 905 м² ветхого жилья и 1 052 936 м² аварийного жилья, но реальные цифры гораздо выше. Одесская область занимает второе место по количеству ветхого - 390 981 м² и аварийного - 117 148 м² жилья в Украине. Согласно исследованию, потенциал аварийного и ветхого жилья от всего жилого фонда Одесской области составляет 0,87 процента. И, к сожалению, мы слабо представляем себе масштаб проблемы. 

Думаю, для наших читателей будет интересно узнать в чем же разница между ветхими и аварийными домами? 

Все просто. Разница в том, что ветхое жилье — это существенно изношенное жилье, но по своим эксплуатационным параметрам еще не ставшее аварийным. При соответствующем ремонте такие дома могут еще эксплуатироваться. А вот аварийные дома создают угрозу для жизни и здоровья жильцов и требуют обязательного отселения. К таким относятся жилые помещения, у которых процент физического износа превысил 70%. Признание жилья «аварийным» выносится на основании решения специальной межведомственной комиссии. 

Можно сделать вывод, что расселение из подобных домов просто необходимо, так почему же это не происходит или происходит, но крайне редко? 

При том, что аварийное жилье несет риск для жизни жильцов, а ветхое доставляет массу хлопот для собственников и городской власти, сам процесс расселения приносит еще большее количество сложностей и, как правило, всегда является причиной конфликтов. Начиная от необходимости стопроцентного согласия всех жильцов дома на расселения, ряда юридических сложностей, и заканчивая проблемой поиска источников финансирования. Принятый еще в 2006 году Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» на практике оказался не рабочим, но об этом чуть подробнее мы поговорим на Realty Summit. На мой взгляд решение этого вопроса невозможно без активного участия инвестиционного капитала и строительного бизнеса, поэтому компания «FINTEK» намерена принять активное участие в решении этой задачи. 

Если процесс расселения достаточно сложный и требующий немалых усилий, как «FINTEK» справляется со всеми этими проблемами? 

Нам помогает наш опыт и команда профессионалов. Мы объединяем лучшие строительные компании города, специалистов по недвижимости, адвокатов и нотариусов. «FINTEK» оказывает комплекс услуг по расселению дома, который возможно снести, а затем построить на его месте новый. 

Как проходит сам процесс расселения? 

Первое с чего мы начинаем — это детальный анализ. В расчет берется общая площадь дома, количество квартир, придомовая территория, количество хозяйственных построек, — таким образом формируется примерная затратная часть расселения. После чего проводится анализ возможных вариантов строительства нового дома и рассчитывается потенциальная прибыль в случае реализации проекта. На этом этапе мы видим какая рентабельность проекта и возможная цена выкупа квартир у жильцов, т.е. формируется предложение по выкупу квартир в ветхом или аварийном доме выше рыночной цены для мотивации собственников таких квартир. Затем, когда у нас есть экономические расчеты, мы начинаем работу с жильцами. Главная задача состоит в том, чтобы договориться и подписать предварительные договоры купли-продажи со всеми собственниками квартир в доме, что очень важно. Поскольку, если несколько квартир отказываются от подписания предварительных договоров, то процесс выкупа не начинается и, таким образом мы рискуем незначительной частью бюджета. 

Для чего необходимы предварительные договоры? В чем их суть? 

Эти договоры предусматривают условия выкупа квартир и достаточно жесткие штрафные санкции в случае отказа. Такой инструмент помогает сформировать окончательный бюджет расселения, исключить конфликты и желание некоторых жильцов стать так называемой «золотой акцией», т.е. продать квартиру неоправданно дороже всех. И, конечно, кроме предварительных договоров «FINTEK» обеспечит решение всех юридических вопросов, в том числе оформление договоров купли-продажи. А также мы контролируем процесс освобождения квартир и в случае необходимости оказываем помощь в организации переезда в новую квартиру. 

Как происходит подбор новых квартир для жильцов аварийных домов? 

Как правило, мы предлагаем жильцам на выбор три варианта. Первый - мы просто покупаем квартиру по стоимости выше рынка, и жильцы самостоятельно распоряжаются полученными деньгами. Второй - в рамках согласованного бюджета, мы помогаем подобрать квартиру в новом доме и сопровождаем покупку выбранной квартиры, т.е. жильцы просто переезжают в новую квартиру, а мы помогаем с переездом, о чем я говорил ранее. Иногда есть третий вариант. Поскольку мы работаем с крупными строительными компаниями, которые имеют большое количество своих построенных домов, мы предлагаем рассмотреть вариант обмена старого жилья на квартиру в новых домах с использованием коэффициента увеличения площади. Он варьируется от 1.2 до 1.5. Таким образом, выбирая квартиру, собственник может умножить площадь своего старого жилья на утвержденный коэффициент и понимать, насколько большей площадью квартиру он может выбрать себе новом доме от строительной компании, заинтересованной в расселении. А для строительной компании это может быть еще одним способом реализации квартир в своих новостройках.

«FINTEK» занимается расселением любых аварийных и ветхих домов? 

Нет, мы не расселяем все дома. Дело в том, что среди ветхих и аварийных домов, большое количество памятников архитектуры и исторических зданий, которые имеют определенный юридический статус и не подлежат сносу. Соответственно с подобными домами мы не работаем. Для понимания добавлю, что самый первый приоритет - это аварийные и ветхие дома расположенные исключительно в нашем любимом городе Одессе и имеющие придомовую территорию. То есть, работа ведется со старыми домами, которые позволяют на их месте построить дом большей площадью. 

Какие варианты сотрудничества Вы можете предложить и возможно ли это вообще? 

Конечно, возможно! Если вы риелтор, и у вас есть клиенты, желающие продать квартиры в ветхих или аварийных домах Одессы, то поговорите с ними и соседями. Потому что, возможно, это потенциальный дом для расселения. Свяжитесь с нами, и мы обсудим возможные условия сотрудничества. Также мы предлагаем вам рассмотреть совершенно иной подход в продаже недвижимости, а именно, продавать квартиры не строительных компаний, а строительным компаниям! А если Вы строительная компания, с которой мы еще не сотрудничаем, и Вы заинтересованы в новых строительных площадках в Одессе, мы всегда рады новым бизнес партнёрам! Давайте вместе преображать вид нашего любимого города! Вдыхая в старую Одессу новую жизнь, но не изменяя ее историческую ценность!