Розселення як інструмент створення будівельного майданчика

Олександр Саржан 

Адвокат, керуючий партнер інвестиційної компанії "FINTEK".

Добрий день, Олександре! Дякуємо, що погодилися відповісти на наші запитання. Розкажіть, будь ласка, як спочатку розвивалася компанія "FINTEK", з чого Ви починали? 

Добрий день! Дякуємо, що запросили. Інвестиційна компанія "FINTEK" заснована у 2004 році та спочатку розвивалася як юридична фірма. Основним напрямком у нашій роботі була і залишається допомога і розв'язання питань, пов'язаних з проблемною нерухомістю. Згодом, накопичуючи досвід і спостерігаючи великий попит на впевненого інвестора, ми вирішили реорганізувати компанію з юридичної в інвестиційну, зберігши команду адвокатів. Так з'явилася інвестиційна компанія "FINTEK", яка на цей момент здійснює прямі інвестиції в нерухомість.

Скажіть, будь ласка, яка головна особливість або відмінність вашої компанії від інших? 

Однією з головних наших відмінностей є те, що ми купуємо права на неоформлену і проблемну нерухомість, інвестуємо в неї власні кошти і паралельно надаємо юридичну допомогу у вирішенні найскладніших правових конфліктів, пов'язаних з нерухомістю.

Незабаром пройде четвертий міжнародний Realty Summit 2021 і тема, з якою "FINTEK" виступатиме, звучить так: "Розселення як інструмент створення будівельного майданчика". 

Так, усе правильно. 

Що стало приводом для вибору цієї теми? 

Ми зупинилися на виборі цієї теми, оскільки будівельний ринок є одним із найдинамічніших. На сьогодні в Одесі понад 150 активних будівельних майданчиків, і це призвело до того, що в самому місті вільних майданчиків майже не залишилося, і все частіше будівельні компанії змушені освоювати передмістя Одеси. Водночас аналіз даних щодо площі аварійного та ветхого житла в регіонах, проведений "ЛІГАБізнесІнформ" у січні 2021 року, показує, що в Україні налічується 3 317 905 м² ветхого житла і 1 052 936 м² аварійного житла, але реальні цифри набагато вищі. Одеська область посідає друге місце за кількістю ветхого - 390 981 м² та аварійного - 117 148 м² житла в Україні. Згідно з дослідженням, потенціал аварійного та ветхого житла від усього житлового фонду Одеської області становить 0,87 відсотка. І, на жаль, ми слабо уявляємо собі масштаб проблеми. 

Гадаю, для наших читачів буде цікаво дізнатися, у чому ж різниця між ветхими та аварійними будинками? 

Усе просто. Різниця в тому, що ветхе житло - це суттєво зношене житло, але за своїми експлуатаційними параметрами ще не стало аварійним. За відповідного ремонту такі будинки можуть ще експлуатуватися. А ось аварійні будинки створюють загрозу для життя і здоров'я мешканців і потребують обов'язкового відселення. До таких належать житлові приміщення, у яких відсоток фізичного зносу перевищив 70%. Визнання житла "аварійним" виноситься на підставі рішення спеціальної міжвідомчої комісії. 

Можна зробити висновок, що розселення з таких будинків просто необхідне, то чому ж це не відбувається або відбувається, але вкрай рідко? 

При тому, що аварійне житло несе ризик для життя мешканців, а ветхе завдає чимало клопоту власникам і міській владі, сам процес розселення завдає ще більшої кількості складнощів і, як правило, завжди є причиною конфліктів. Починаючи від необхідності стовідсоткової згоди всіх мешканців будинку на розселення, низки юридичних складнощів, і закінчуючи проблемою пошуку джерел фінансування. Прийнятий ще 2006 року Закон України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" на практиці виявився не робочим, але про це трохи докладніше ми поговоримо на Realty Summit. На мій погляд, розв'язання цього питання неможливе без активної участі інвестиційного капіталу та будівельного бізнесу, тому компанія "FINTEK" має намір взяти активну участь у вирішенні цього завдання. 

Якщо процес розселення досить складний і вимагає чималих зусиль, як "FINTEK" справляється з усіма цими проблемами? 

Нам допомагає наш досвід і команда професіоналів. Ми об'єднуємо найкращі будівельні компанії міста, фахівців з нерухомості, адвокатів і нотаріусів. "FINTEK" надає комплекс послуг з розселення будинку, який можливо знести, а потім побудувати на його місці новий. 

Як проходить сам процес розселення? 

Перше з чого ми починаємо - це детальний аналіз. У розрахунок береться загальна площа будинку, кількість квартир, прибудинкова територія, кількість господарських будівель, - таким чином формується приблизна витратна частина розселення. Після чого проводиться аналіз можливих варіантів будівництва нового будинку і розраховується потенційний прибуток у разі реалізації проєкту. На цьому етапі ми бачимо, яка рентабельність проєкту і можлива ціна викупу квартир у мешканців, тобто формується пропозиція щодо викупу квартир у ветхому або аварійному будинку, яка є вищою за ринкову ціну для мотивації власників таких квартир. Потім, коли у нас є економічні розрахунки, ми починаємо роботу з мешканцями. Головне завдання полягає в тому, щоб домовитися і підписати попередні договори купівлі-продажу з усіма власниками квартир у будинку, що дуже важливо. Оскільки, якщо кілька квартир відмовляються від підписання попередніх договорів, то процес викупу не розпочинається і, таким чином ми ризикуємо незначною частиною бюджету. 

Для чого необхідні попередні договори? У чому їхня суть? 

Ці договори передбачають умови викупу квартир і досить жорсткі штрафні санкції в разі відмови. Такий інструмент допомагає сформувати остаточний бюджет розселення, виключити конфлікти та бажання деяких мешканців стати так званою "золотою акцією", тобто продати квартиру невиправдано дорожче за всіх. І звичайно, крім попередніх договорів "FINTEK" забезпечить розв'язання юридичних питань, зокрема оформлення договорів купівлі-продажу. А також ми контролюємо процес звільнення квартир і в разі необхідності надаємо допомогу в організації переїзду в нову квартиру. 

Як відбувається підбір нових квартир для мешканців аварійних будинків? 

Зазвичай ми пропонуємо мешканцям на вибір три варіанти. Перший — ми просто купуємо квартиру за вартістю, вищою за ринкову, і мешканці самостійно розпоряджаються отриманими грошима. Другий — у межах узгодженого бюджету, ми допомагаємо підібрати квартиру в новому будинку і супроводжуємо купівлю обраної квартири, тобто мешканці просто переїжджають у нову квартиру, а ми допомагаємо з переїздом, про що я говорив раніше. Іноді є третій варіант. Оскільки ми працюємо з великими будівельними компаніями, які мають велику кількість своїх збудованих будинків, ми пропонуємо розглянути варіант обміну старого житла на квартиру в нових будинках з використанням коефіцієнта збільшення площі. Він варіюється від 1.2 до 1.5. Таким чином, обираючи квартиру, власник може помножити площу свого старого житла на затверджений коефіцієнт і розуміти, наскільки більшою за площею квартиру він може обрати собі в новому будинку від будівельної компанії, зацікавленої в розселенні. А для будівельної компанії це може бути ще одним способом реалізації квартир у своїх новобудовах.

"FINTEK" займається розселенням будь-яких аварійних і ветхих будинків? 

Ні, ми не розселяємо всі будинки. Річ у тім, що серед ветхих та аварійних будинків, велика кількість пам'яток архітектури та історичних будівель, які мають певний юридичний статус і не підлягають знесенню. Відповідно з подібними будинками ми не працюємо. Для розуміння додам, що найперший пріоритет — це аварійні та старі будинки, які розташовані виключно в нашому улюбленому місті Одесі та мають прибудинкову територію. Тобто, робота ведеться зі старими будинками, які дають змогу на їхньому місці побудувати будинок більшої площі. 

Які варіанти співпраці Ви можете запропонувати і чи можливо це взагалі? 

Звичайно, можливо! Якщо ви рієлтор, і у вас є клієнти, які бажають продати квартири в старих або аварійних будинках Одеси, то поговоріть з ними і сусідами. Тому що, можливо, це потенційний будинок для розселення. Зв'яжіться з нами, і ми обговоримо можливі умови співпраці. Також ми пропонуємо вам розглянути зовсім інший підхід у продажу нерухомості, а саме, продавати квартири не будівельних компаній, а будівельним компаніям! А якщо Ви будівельна компанія, з якою ми ще не співпрацюємо, і Ви зацікавлені в нових будівельних майданчиках в Одесі, ми завжди раді новим бізнес-партнерам! Давайте разом перетворювати вигляд нашого улюбленого міста! Вдихаючи в стару Одесу нове життя, але не змінюючи її історичну цінність!