Помічник

Первое, на что нужно обратить внимание ‒ лицензия на строительство, рассказывает юрист Виталий Собкович. В этом месте нужно быть внимательным. Часто происходит так, что застройщик вместо четвертой категории сложности здания может предоставить третью, для которой не требуется разрешение. Конечно, потом застройщик проводит "реконструкцию" и в документации появится четвертая категория. Однако если вы видите, что строится 30-этажное здание, но соответствующих документов ‒ нет, будьте готовы: здесь используются какие-то схемы, а значит ‒ есть риски.

Во-вторых, необходимо удостовериться в наличии у застройщика сведений о земельном участке и кадастровой карты. На кадастровой карте нужно сверить данные, где именно находится участок, что на нем построено и целевое назначение земли. Ведь на участке может строиться многоэтажка, а целевое назначение земли ‒ обслуживание частного дома или же постройка административных зданий. Тогда будьте уверенны: дом строится с нарушениями и нужно готовиться к проблемам.

В-третьих, проверьте разрешения на подключение здания к канализации, системам водоотведения и электросети.

Как рассказывает юрист Виталий Собкович, одна из манипуляций во время заключения договоров на приобретение квартиры на первичном рынке ‒ заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости. В таком случае вы договариваетесь с застройщиком, что когда-то он построит такой-то дом и даете ему деньги. Однако договора такого типа не предусматривают оплату, а, значит ‒ деньги потом спрашивать не с кого.

Другая схема ‒ купля-продажа имущественных прав. Согласно такому документу, застройщик продает вам право требования. "То есть застройщик показывает нам договор, по которому он строит какой-то дом, и предлагает купить у него право требования квартиры. Как только он достроит квартиру, инвестор имеет право потребовать недвижимость. Суды отмечают, что право требования является лишь правом ожидания, т.е. вы покупаете не квартиру, а право ожидать достройки. Если застройщик не достроит, то вы не имеете права что-то требовать от него", – говорит адвокат.

Перед тем, как заключить договор, нужно получше узнать фирму, у которой вы собираетесь купить квартиру. На помощь придет даже обыкновенный поисковик ‒ новости, статьи, отзывы. Также не поленитесь зайти в реестры Минюста. Там можно узнать информацию о том, кто является юридическим или физическим лицом, т.е. кто будет продавать вам квартиру. Существует ли такое юридическое лицо, где находится, какой деятельностью должно заниматься, советует Виталий Собкович.

После этого можно отправиться в Единый государственный реестр судебных решений. Если застройщик в прошлом уже не выполнил какие-то договорные обязанности, то в реестре будут решения про открытие производства или какие-то судебные решения. Лучше проводить поиск по ЕДРПОУ, потому что бывает, что юридическое лицо действовало под одним именем, потом изменило название или было кем-то куплено, и осуществляет деятельность под другим именем.

Как рассказывали ранее 048.ua, во-первых, можно попасться на фальшивой доверенности. Если этот документ окажется недействительным, то можно будет отменить всю сделку купли-продажи и вы останетесь ни с чем.

Во-вторых, нужно обязательно выяснить, сколько лиц владеют квартирой и все ли они согласны на ее продажу. Чтобы не купить 1/10 квартиры по цене целого жилья. Также отсутствие согласия супруга или детей продавца может повлечь за собой расторжение договора.

В-третьих, если даете деньги наперед ‒ не поленитесь пойти к нотариусу и заключить договор о предварительной передаче денег. В таком случае, если обязательства, по которым был выплачен задаток, не были выполнены по вине покупателя, сумма остается у владельца. Если условия нарушил продавец, он возвращает задаток покупателю и дополнительно выплачивает компенсацию.

Также может оказаться, что квартира подлежит отчуждению или в ней есть незаконные перепланировки.

Во-первых, нужно проверить наличие и правильность оформления всех правоустанавливающих документов. Они обязательно должны быть предоставлены в оригинале. Это такие документы, как: завещание, договор купли-продажи или дарения, свидетельство права на наследство, свидетельство права собственности, акт приватизации.

Во-вторых, если текущий владелец ранее тоже приобрел квартиру, которую вы хотите купить, нужно проверить правильность заключения сделки с предыдущими продавцами.

В-третьих, нужно попросить форму №3. Это документ, где перечислены все прописанные на жилплощади лица. После этого нужно получить письменное и нотариально заверенное согласие всех прописанных лиц и супруга владельца на продажу недвижимости.

Кроме этого, не ленитесь пойти к нотариусу. Он вам выдаст заверенные выписки о приобретаемом жилье из Реестра прав собственности. Также потребуются данные об объекте из Реестра ипотек и Единого реестра запретов отчуждения. Вам потребуются справки из перечисленных реестров, которые можно получить самостоятельно через сайт Министерства юстиций Украины или через любой ЦНАП.

Также стоит проверить объект в Едином государственном реестре судебных решений. Здесь можно узнать информацию, пытался ли кто-то отсудить жилье и чем это закончилось.

Для начала просите оригинал паспорта и ИНН. При этом нужно внимательно посмотреть, вклеены ли фотографии в 25 и 45 лет, данные должны совпадать с информацией, что указана в правоустанавливающих документах.

Кроме этого, если при общении с владельцем недвижимого имущества вы заметили признаки злоупотребления алкоголем или какие-либо другие психические отклонения, стоит попросить предоставить справку о дееспособности. Ведь если продавец окажется недееспособным, сделка может быть аннулирована.

Когда заключаете предварительный договор, внесите туда все сроки и условия, по которым будет заключен основной договор купли-продажи. Этот предварительный документ является подтверждением того, что сделка не будет сорвана за время, пока собственнику потребуется собрать необходимые бумаги, а покупателю - подготовить требуемую сумму средств.

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры должны присутствовать все лица, которые могут претендовать на имущество, а также непосредственно продавец и покупатель. Также продавец должен предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, паспорта, ИНН, свидетельства о браке/разводе для осмотра и сверки с реквизитами в договоре. Также в предварительном документе должны быть прописаны сроки, место заключения основного договора, его сумма, обязанности и ответственность сторон. При этом каждая страница должна быть подписана.

Напомним, ранее 048.ua рассказывали о том, что делать, если бывший супруг или супруга не пускает ребенка за границу на отдых или лечение.