Приватизация в Одессе, или почему прозрачные аукционы работают лучше, чем отдельные люди

По результатам аналитики системы прозрачных аукционов «Прозорро.Продажи», с помощью которой продают госимущество, Одесса — среди аутсайдеров по большим городам. С 2018-го года здесь провели 44 успешных аукционов, которые в сумме принесли городу и государству 56 млн грн. Для сравнения — за аналогичный период во Львове успешными оказались 227 процедур, прибыль от которых составила 800,7 млн грн.

Как вообще происходит процесс приватизации и в чем проблема Одессы (и, кстати, некоторых других больших городов в Украине)? Об этом поговорим сегодня в материале.

Система онлайн-аукционов, или «все видят всё»

Реформу приватизации и аренды госимущества называют одной из наиболее успешных в независимой Украине. И едва ли не самым большим ее достижением является перевод аукционов малой приватизации и аренды гос- и коммунального имущества на единую онлайн-платформу «Прозорро.Продажи».

Вначале платформу испытали как площадку для продажи имущества банков-банкротов в 2016-м. Тогда инициативой занимались команды Минэкономики, Мининфраструктуры, ФГВФЛ и Transparency International Ukraine. Она оказалась эффективной, поэтому стал вопрос об использовании ее для продажи другого подобного имущества. В конце-концов, в 2018-м Фонд госимущества утвердил ее как единую площадку для аукционов по продаже активов малой приватизации и аренде госимущества.

Преимущество платформы как раз в тому, что она объединила ранее децентрализованную систему площадок для приватизации и аренды в единое целое. Кроме того, в аукционе могут участвовать любые юридические и физические лица, не имеющие связи со страной-агрессором (это основное условие). При соблюдении всех требований касательно процедуры участники находятся в равных условиях, и победитель определяется в результате честного и прозрачного аукциона.

Выставленные на продажу объекты можно найти на 2-х основных ресурсах:

• Сайт privatization.gov.ua — ресурс Фонда госимущества, где собрана информация об объектах в госсобственности; это также платформа, на которой есть множество полезных материалов и инструкций для инвесторов, спецпроекты, истории успеха, свежие новости из сферы и многое другое.
• ProZorro.Продажи, где есть и коммунальные, и государственные активы. Также эта информация есть на сайте любой из подключенных к системе площадок.

Для того чтобы имущество попало на аукцион, сначала его вносят в перечень объектов приватизации. Далее принять решение о приватизации должен орган управления. Если он это делает, для объекта проводится инвентаризация и оценка: его готовят, чтобы отдать в частную собственность. Специально созданная аукционная комиссия формирует и утверждает условия продажи для каждого объекта приватизации отдельно. Наконец, после этого имущество выставляется на прозрачный аукцион. В целом весь процесс до начала аукциона занимает примерно 10 месяцев.

Раньше вся информация об объектах приватизации публиковалась в газете тиражом в 200 экземпляров. Это значило, что доступ к ней был лишь у очень ограниченного количества людей, которые, как правило, и покупали объекты по стартовой стоимости без никакой конкуренции. Теперь же, помимо уже упомянутых ресурсов, существуют также специальные виртуальные комнаты данных от ФГИУ, где собрана вся информация об объектах: vdr.spfu.gov.ua. Фонд также тесно сотрудничает с бизнесом и проводит качественное маркетирование объектов, чтобы привлечь к торгам как можно больше участников.

Казалось бы: система и вправду работает хорошо, государству и городам отдавать предприятия в частную собственность выгодно (об этом мы уже рассказали в прошлом материале). Почему же тогда Одесса смогла провести только 44 успешных процедур за 4 года?

А что в Одессе?

Статистика аукционов примерно такова (по данным модуля «Prozorro.Продажи»):

• 2018 год — 5 успешных аукционов (из 19 объявленных) на сумму 9.7 млн грн;
• 2019 год — 14 успешных аукционов (из 54 объявленных) на сумму 13,8 млн грн;
• 2020 год — 9 успешных аукционов (из 28 объявленных) на сумму 18,5 млн грн;
• 2021 год — 9 успешных аукционов (из 38 объявленных) на сумму 12, 8 млн грн.

Как мы видим даже по количеству процедур, которые объявили, объектов для продажи в городе хватает. Проблема возникает с небольшим нюансом в Законе.

Согласно Закону Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества», приватизация может происходить либо через проведение аукциона, либо же через процедуру выкупа. Право на выкуп без аукциона может получить арендатор при соблюдении перечня условий. Среди этих условий — добросовестное соблюдение условий аренды, ремонт помещения на сумму не менее 25% от рыночной стоимости активов и подтверждение этого строительной комиссией. Если арендатор соблюдает их все, то получает право выкупа. Но вот цену определяет как раз не аукцион, а экспертная комиссия и не всегда на основе рыночной стоимости.

Следовательно, имущество передается в частную собственность по не реалистичным ценам, что приносит убытки городу и государству. Например, вот тут продали нежилые и подвальные помещения общей площадью 60,9 кв м за 326 605.67 грн с НДС. Это получается примерно 5363 грн или около 192 долларов за квадратный метр. В этом же районе нежилые помещения без ремонта продают по свыше 500 долларов.

Или же другой пример — продажа 20,4 кв м нежилого помещения на первом этаже за 219 849 грн с НДС. Получается немного дороже: примерно 392 доллара за квадратный метр. Однако средняя цена на коммерческую недвижимость на этой же улице стартует с 1000 долларов за квадратный метр (в зависимости от наличия ремонта, расположения и типа помещения).

Или вот еще одно помещение на первом этаже по улице Спиридоновской площадью 294,4 кв м, которое ушло по цене примерно 309 долларов за квадратный метр. И это при том, что в центре города цена также стартует от 1000 долларов за кв м.

Всю эту разницу недополучает город и государство, но она выгодна для покупателя.

Кстати, все это также можно отследить с помощью системы ProZorro.Продажи. И если во Львове количество таких процедур с 2018-го года — 7, то в Одессе — 121. Имеем результат: самый дорогой лот за все время аукционов в Одессе принес всего лишь 16,2 млн грн, тогда как во Львове — 116 млн грн.

Выход — настаивать на продаже (а не аренде с дальнейшим выкупом) непрофильных коммунальных помещений через аукционы. Для этого в городе также следует провести инвентаризацию коммунального имущества, так как реестр такой собственности неполный, и его нет в публичном доступе.

Со своей стороны Фонд госимущества также разработал законопроект 4572, предусматривающий среди остального прикрытие подобной законодательной лазейки. Так, норма, уже принятая Верховной Радой в первом чтении, вводит выкуп по цене, что сложилась на аукционе, а не по оценочной стоимости. Это будет касаться объектов, в которых сделали ремонт («неотъемлемые улучшения»), а также лиц, имеющих преимущественное право покупки объектов приватизации.

Эффективна система уже создана — остается контроль общественности и давление на местные власти с целью увеличить благосостояние города и его жителей благодаря ее использованию.