Рынок новостроя Одессы: Синица в руке или кот в мешке?

Сегодня в Одессе и ближнем пригороде строится 114 новых домов. Стоит ли опасаться (или надеяться), что на местном рынке предложение скоро опередит спрос. Давайте разберемся. Нового «пузыря» в обозримом будущем не предвидится и квартир по 10 тысяч мы увы не дождемся, а вот минимальные потрясения рынка связанные с геополитикой и/или зигзагами валютного курса могут стать катастрофой городского масштаба.

Но обо всем по порядку.

Стоимость квадратного метра колеблется от 7 750грн/кв.м. (строящийся «Материк» в Черноморске, правда, без лифта и рядом с кладбищем) до 77 800 грн за кв.м. (в сданной «Maristella» на пляже 10-й Фонтана).

По районам новостройки распределяются неравномерно – больше всего предложений и объектов с большим отрывом от всего города, разумеется, в золотом и сладком Приморском районе – 36 (!). большинство в Аркадии и на Фонтане, считанные единицы примыкают или находятся в историческом центре и на Французском бульваре, на втором месте – благополучный спальный Киевский – 24, правда в эти 24 входит и ближний с дальним пригород – от ЖК Радужный, который де-юре относится к Овидиопольскому району, до Совиньйона и Черноморска.

На третьем месте  - Суворовский  - 20 строящихся и свежесданных объектов. И тут будьте бдительны  -  часто на одной улице – половина объектов в черте города, а другая сторона уже относится к Коминтерновскому району. Отсутствие одесской прописки на стоимость не влияет, но в быту может принести ряд неудобств – от оформления справок в райцентре до приезда скорой не с ближайшей подстанции, а из Коминтерново.

И наконец, главный парадокс - Малиновский район – всего 12 новостроек. Ветхая застройка, брошенные промзоны, старый фонд при близости к центру  должны были вызвать ажиотажный интерес и строителей и инвесторов  - капитализация этого района, особенно Молдаванки в ближайшие годы может быть просто «космической», но многих застройщиков отпугивает «игра в долгую» и расходы на усиленный фундамент и новые коммуникации. Тем не менее в этот район уже пришли такие серьезные игроки как Будова, Стикон и Интострой, а это значит что в ближайшие 5 лет район Автовокзала вырастет в цене.

А теперь к обещанным рискам и сюрпризам...

В открытых источниках (например, на сайте ЛУН.ua)  указана 21 компания-застройщик, работающая в Одессе. Среди этих компаний порядка 15% - это девелоперские компании, т.е. те, которые управляют своими и чужими инвестициями и выступают в роли организатора процесса, нанимая для застройки в качестве подрядчиков действующие строительные организации или бригады.   Далее, даже объединив строителей вместе с девелоперами и посчитав их объекты мы получаем… 55 (!). еще раз – 21 компания официально строит в  Одессе 55 жилых домов, Кто-то сразу 9, кто-то – один, но всего их 55.  Т.е.  57 домов и жилых комплексов (половина!!!) взводится неизвестными застройщиками. Или застройщиками, которые себя никак не афишируют при массированной рекламе самих новостроек. Ничего не напоминает?

Итак дома возводятся, активно рекламируются и предлагают низкую, относительно других игроков цену за квадратный метр. И заметьте нигде кроме стройплощадки нет информации о том, кто же этот объект возводит.

Что это значит? - возможны неприятные варианты – от компании «однодневки», работающей по принципу девелопера – управленца, которая учитывая отсутствие сданных объектов вряд ли реально гарантирует качество и сроки сдачи жилья. Возможно это реальный, но начинающий игрок, тогда любое потрясение рынка может привести к банкротству или серьезной задержке в темпах строительства. В любом случае, скромность касательно «родословной» на рынке первичной недвижимости неуместна.

Поэтому первое золотое правило – выбирайте  местного проверенного застройщика. Ну а сэкономить можно купив  у него жилье на стадии фундамента.

Второе. Микрорайон или жилой комплекс лучше отдельного дома. Одиночный дом посреди плотной старой застройки это как «коммунизм в отдельно взятой стране» -  вы ежедневно будете сталкиваться  с разнородными по социальному и культурному уровню соседями и коммунально-бытовыми проблемами  ближнего окружения. В жилом комплексе за пределами парадной вас ждет не менее благоустроенная и благополучная территория. Например, ЖК Острова на Марсельской от строительной компании Интострой. Уже сданы 6 из 15 домов, компания одесская, работает на рынке 14 лет. Оба « Альтаира» и ЖК Михайловский от проверенной  Будовы, которая уже 25 лет на рынке.

И третье. Если Вы пока точно не определили желаемый район, новостройку и застройщика, - агентство недвижимости предпочтительнее отдела продаж. Риэлтор заинтересован в том, чтобы Вы квартиру приобрели, отдел продаж  - хочет продать вам только свой товар, независимо от того подходит он вам или нет. Кстати, крупные и надежные агентства недвижимости не берут агентского вознаграждения за первичную недвижимость ( стоимость будет такая же как в отделе продаж), а с нюансами и достоинствами каждой новостройки риэлторы знакомы лично.